三只抵押REITs：高收益与潜在风险并存的二季度业绩透视

2025年二季度，三家抵押房地产投资信托基金（REITs）——Blackstone Mortgage Trust (BXMT)、Chimera Investment Corp. (CIM) 和 AGNC Investment Corporation (AGNC)——的财务表现呈现出不同的信号。BXMT报告净利润700万美元，每股收益0.04美元，扭转了去年同期的亏损态势，其可分配每股收益升至0.19美元，股息维持在每股0.47美元，年化收益率达9.7%。公司资产组合中浮动利率贷款占比高，对冲了部分利率波动风险。

Chimera Investment Corp.则面临利率上升的严峻挑战，其核心每股收益环比下降5%至0.39美元，低于分析师预期，账面价值每股也下跌1%。公司收入主要依赖资产收益与融资成本的差额，利率的飙升对其利润率构成显著压力，且对冲能力有限。

AGNC Investment Corp.公布的二季度综合亏损为每股0.17美元，净值每股下降5.3%至7.81美元，经济回报率为-1.0%。尽管其投资组合规模庞大，但面临净利差收窄和通过ATM发行股票稀释股东权益的情况。

总体而言，抵押REITs因其法律规定必须分配至少90%的应税收入作为股息，通常能提供高于市场平均水平的收益率。然而，如BXMT等高度依赖杠杆的抵押REITs，其高收益往往伴随着高风险。BXMT的资产组合正在向多户住宅和工业领域倾斜，并减少了对写字楼的敞口，显示出其在风险管理上的主动调整。投资者在追求高收益时，需深入理解各REITs的资产构成、杠杆水平及对利率变动的敏感度。

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