汇丰揭示CRE市场寒冬：香港风险外溢，美银危机迫近
汇丰银行2025年第二季度财报揭示，全球商业房地产（CRE）市场正以令人担忧的速度持续恶化。尽管汇丰是一家英国银行，但其大部分收入来自亚洲，特别是香港和中国内地。香港是汇丰最大的收入来源地，该行也是香港最大的CRE贷款机构。数据显示，汇丰银行在香港的CRE贷款中，被归类为信用风险增加的贷款从2025年初的65亿美元激增至181亿美元，几乎翻了三倍。同时，不良贷款也从45亿美元增至51亿美元。这意味着汇丰在香港的CRE贷款中，高达73%已被视为不良或存在较高信用风险，较一年前的30%有显著恶化。香港本地贷款机构的CRE贷款不良率已达到6.7%，超过了2008年金融危机峰值，并创下1999年亚洲金融危机以来的新高。
该报告强调了CRE领域面临的严峻再融资风险，因为多数CRE贷款在到期时需要偿还大部分本金，通常通过新贷款来偿还现有债务。若客户无法在到期时偿还，将面临再融资困难。汇丰银行的CRE贷款中，大部分的到期期限集中在两年以内。香港办公楼租金自2022年以来已下跌超过20%，空置率升至19%。
汇丰的报告对美国银行具有参考意义。美港CRE市场有诸多相似之处：两国CRE价格在2010年至2022年间均大幅上涨后下跌，美国办公楼价格跌幅接近40%，且由于多数资产未重新评估，实际跌幅可能更深。虽然汇丰在香港的CRE敞口占其总信贷组合和股本的比例不大，使其能够承受73%的香港CRE贷款风险，但对美国银行而言，情况则截然不同。鉴于美国银行极高的CRE敞口，它们难以在不“沉没”的情况下重分类这些贷款。
截至2024年底，美国约有1788家银行的CRE总敞口超过总股本的300%，其中1077家超过400%，504家超过500%，216家超过600%。近2000家美国银行可能面临倒闭风险。即使CRE敞口仅超过股本的100%，也面临高风险。美国CRE危机尚未真正开始，银行普遍采取“展期并装作没事”的策略，美联储也证实了银行通过展期不良CRE抵押贷款来规避损失，导致信贷错配和金融脆弱性累积。银行正面临一个预计在2025年底至2027年间达到顶峰的“到期潮”。
“到期潮”增加了银行资本遭受重大、突然冲击的可能性。这可能引发储户因偿付能力担忧而挤兑，尤其是在银行持有大量证券浮亏的情况下。其次，可能引发大规模止赎或CRE贷款的二级市场抛售，通过压低CRE债务和底层资产的市场价值，对其他金融中介机构产生“贱卖”外部性，从而威胁整体经济和市场稳定。这印证了对高CRE敞口银行的长期谨慎立场。目前，大型银行资产负债表上的问题比小型银行更为突出，且当前银行环境的风险因素，包括CRE、消费信贷、长期证券、场外衍生品、高风险影子银行和公司贷款违约风险，比2008年GFC时更为严峻。因此，建议关注保守经营的社区银行。
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